서울 아파트 매수심리 3주째 회복 [부동산소 -N로즈지점장]

청담 마크힐스 57억 '최고가'…

 

서울 매매수급지수 83.9→84.6 '개선'…강남3구 올라

 

 

 

서울 아파트 매매수급지수가 3주 연속 상승하며 실수요 매수세가 다소 살아나는 분위기다.

1일 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주(26일 기준)일 기준 서울 아파트 매매수급지수는 84.6으로 전주(83.9) 대비 0.7포인트(p) 상승한 것으로 나타났다.

매매수급지수는 아파트 매매시장의 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 기준선(100)보다 수치가 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것을 의미하고, 100보다 높으면 그 반대를 뜻한다.

지역별로 보면 이번 주 강남 매매수급지수는 전주와 같은 85.2로 나타났고, 강북지역은 81.1에서 82.3으로 1.2p 개선됐다.

 

 

권역별로는 강남 3구(강남·서초·송파구)가 속한 '동남권'은 88.7에서 88.9로 0.2p가 올랐다. 이러한 분위기를 반영하듯 서울 강남구 청담동 마크힐스이스트윙 전용면적 183.0㎡는 57억원(6층)에 손바뀜되며 역대 최고가를 기록했다. 영등포·양천·강서구가 속한 '서남권'은 전주와 같은 85.2를 유지했다.

강북에서는 노·도·강(노원·도봉·강북구)이 포함된 '동북권'이 80.2로 전주(79) 대비 1.2p 상승했고, 종로·용산·중구 등이 있는 '도심권'은 87.5로 전주(86.9)보다 0.6p, 은평·서대문·마포구 등이 포함된 '서북권'은 84.0에서 85.5로 1.5p 각각 개선됐다.

 

 

이와 함께 이번 주 전국 아파트 매매수급지수는 87.6으로 전주(87.4) 대비 0.02p 오른 것으로 조사됐다. 같은 기간 수도권은 86.6에서 86.9로 0.3p, 지방은 88.1에서 88.2로 0.01p 각각 상승했다.

한편 이번 주 전국 아파트 전세수급지수는 전주(92.7)보다 0.03p 오른 93.0을 기록하며 4주 연속 상승 흐름을 이어갔다.

 

 

 

 

6억 아파트 대상 ‘보금자리론’ 신청액 3000억원대 머물러

 

대상 매물 적은데다 요건 까다롭고 금리도 낮아

집값 하락기, 매매 시점 연기…당분간 수요 위축

 

2022년 10월 태어난 아기를 둔 A씨 부부는 최근 보금자리론으로 이사를 가볼까 고민하다가 마음을 접었다. 대출 한도도 적고 금리도 시중은행과 별 차이가 없었다. A씨는 “신생아특례를 받자니 몇 개월 차이로 아기가 대상에 들지 못했고, 보금자리론을 빌리자니 우대를 받아봐야 3%대인 금리가 매력이 없었다”고 말했다.

지난 1월 정부가 출시한 서민 대상 정책모기지 ‘보금자리론’이 시장에서 외면받고 있다. 출시 2주가 지나도록 신청금액이 3000억원대 수준에 머물렀다. 이틀 만에 5조원을 기록한 지난해 특례보금자리론은 물론, 과거 일반 보금자리론 신청액 수준에도 크게 못 미친다. 보금자리론은 이용 요건 자체가 까다로운데, 문턱을 넘겨도 금리가 시중은행과 비교해 그리 낮지 않다. 부동산 침체와 맞물려 대출을 동원해 집을 사려는 매매 수요가 꺾인 점도 영향을 준 것으로 보인다.

 

보금자리론은 지난해 공급된 ‘특례보금자리론’에서 ‘특례’를 빼고 다시 나온 정책모기지 상품이다. 금융위원회는 주택담보대출비율(LTV) 기준, 대상주택 등 지원 요건을 특례 이전 수준으로 돌린 보금자리론을 올해 내놓으면서 신혼부부·다자녀·전세사기피해자에 대해서만 소득 기준 등을 완화했다.

1일 오기형 더불어민주당 의원실이 받은 한국주택금융공사(HF) 자료를 보면, 보금자리론은 신청이 시작된 지난 1월 30일부터 2월16일까지 신청 금액이 3256억원으로 집계됐다. 지난해 1월, 출시 이틀 만에 5조8542억원 신청액이 몰린 특례보금자리론과 비교하면 턱없이 수요가 낮다. 이 추세라면 2021~2022년 기존 보금자리론이 2월 한 달간 거둔 실적에도 못미칠 가능성이 높다. 당시 보금자리론의 신청액수는 2021년 2조4810억원, 2022년 1조4030억원에 달했다.

특례보금자리론은 지난해 주택 매입자 20%가 이용했을 정도로 부동산 시장에 영향을 미쳤는데, 보금자리론은 아무런 영향을 주지 못할 수 있다.

 

보금자리론에 대한 저조한 호응은 예상됐던 바다. 금융당국은 9억원 이하(이하 실거래가 기준)까지 대출을 내주던 특례보금자리론과 달리 보금자리론 대상 주택을 6억원 이하로 좁혔다. 시중에서 6억원 이하 매물을 찾아보는 것 자체가 쉽지 않다. 지난 2월 기준 서울에서 거래된 아파트 평균 매매가격은 9억7512만원에 달한다. 국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 올 1월부터 2월29일까지 매매 거래된 서울 6억원 이하 아파트(60㎡ 초과~85㎡ 이하)는 총 238건이었는데, 이 중 절반 이상이 1970~2000년 사이 지어진 노후 아파트였다. 6억원대 매물이 있더라도 시장 수요가 높지 않은 주택일 수 있다.

까다로운 이용 요건과 금리도 보금자리론 이용을 저조하게 만든 요인이다. 소득을 따지지 않고 대출을 내준 특례보금자리론과 달리 보금자리론은 일반적인 부부라면 총소득이 7000만원 이하가 돼야 대출을 받을 수 있다.

 

대출한도도 최대 5억원 ‘영끌’이 가능했던 특례와 달리 3억6000만원으로 대폭 줄었고, 금리는 연 4.2~4.5% 수준이다. 신혼가구, 다자녀 가구에는 기준이 좀 더 완화되고 우대 금리가 적용되지만 이미 3%대 중반에 형성된 시중은행 주택담보대출과 차이가 크지 않다. 신혼가구들에게 ‘신생아 특례 대출’이란 또 다른 정책모기지 선택지가 있다는 점도 보금자리론 수요를 떨어지게 한 배경이다. 신생아특례는 2년 내 출산하거나 입양한 무주택 가구라면 9억원 이하 주택까지 금리 1~3%대로 구입 자금을 빌려준다.

전문가들은 보금자리론 수요는 당분간 계속 위축될 것으로 본다. 집값 하락기엔 섣불리 고금리로 주택을 매입하기보다, 집값이 더 빠지는 것을 기다리며 매매 시점을 연기하는 수요층이 많기 때문이다.

주택금융연구원은 지난해 12월 보고서에서 “정책모기지는 일정소득 이하 서민이 대상이기 때문에 집값 하락, 소득 감소, 금리 인상, 실업 등과 같은 거시경제 외부충격에 상대적으로 취약하다”며 “가계 부채의 건전성 관리를 위해서는 (보금자리론 등) 정책모기지의 안정적 운용이 필수”라고 밝혔다.